房产质量如何解决
2007年4 月16日，我和金盛房产公司签订商品房买卖合同。我在他处购得山水华城2 栋A 单元502室。随后付清所有款项。商品房建筑面积共93.08平方米。合同约定商品房内墙为中级粉刷。金盛房产公司同年11月30日将该房交付我使用，我于2008年2 月20 日开始装修，水电，地砖，墙砖，壁橱完工后，5 月23 日开始油漆施工。5 月29 日油漆工发现待施工墙有凹凸感，并在凸起的地方挖出许多保温颗粒，经咨询相关业务部门，中级粉刷施工材料不因该掺有保温颗粒，金盛房产公司出售给我的商品房与合同约定的中级粉刷不符，严重违约。了解到造成此情况原因系施工失误，将外墙粉墙保温材料粉到内墙，如果不将内墙返工重新粉刷，装修完毕后室内所有墙面肯定会变成凹凸不平，特别是厨房和卫生间瓷砖会脱落。油漆工只好停工到今。
我于当日将此情况告知他，5月31日金盛房产公司张建国副总答应重新粉刷，已装修部分予以恢复原样，并出具处理方案。但在处理方案中对完工时间，新购瓷砖质量，木板材质量，耽误入住时间房租补偿，恢复标准未做说明，他对我就此要求，拒绝答复。他将外墙保温粉墙材料粉到内墙违反双方合同约定的中级粉刷约定 ，造成我无法继续装修，入住时间延误。
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因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定，其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担，而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。
根据我国目前实行的《产品质量法》规定：“建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款适用范围的，适用本法规定。”（第二条第二款），小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一旦发生建筑产品质量争议，加重开发商的举证责任并没有对其不公平，而是对相对弱者的一种救济，是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上，例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判断的质量问题可适度转移举证责任。
开 发商实力强、影响大，社会上的鉴定机构少，而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系，其鉴定结果做到公正性是比较难的。
发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构，甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的地位下，小业主很难获得公平的对待，而法院又缺乏专业知识（大多数情况下还不如开发商），无法做出准确判断。
国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用；商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。虽然国家在商品房质量问题上已做了很多有益的探索与努力，但由于种种原因，经国家验收合格的商品房与购房人心目中合格的商品房还是存在较大差距，难以让购房人满意。商品房质量纠纷也因此层出不穷、无法避免。面对这种情况，购房人应当了解商品房质量方面的法律规定，以解决实际问题。
商品房质量问题带有普遍性，往往一家存在的问题另一家也存在。所以作为弱势的购房者应联合起来，以集体的力量来解决纠纷，减少处理成本。
[ 本帖最后由 徐六四 于 2008-7-13 10:01 编辑 ]
